La oportunidadThe opportunity

Antes del detalle técnico, lo primero: qué se puede hacer con esta casa. La distribución actual se adapta a tres usos rentables sin alterar la estructura. El alcance de la obra depende de cuál se elija — por eso esta decisión va primero.Before the technical detail, first things first: what can be done with this house. The current layout suits three income-generating uses without altering the structure. The scope of the work depends on which one is chosen — which is why this decision comes first.

Un punto común a los tres. El baño del pasillo derecho tiene hoy 2 inodoros y sirve a la vez a dos habitaciones. Dividirlo en 2 baños independientes —uno por habitación— es la intervención que aparece en los tres escenarios, y ya está señalada en Baños y fontanería. Los costos de estas adaptaciones no están incluidos en la Fase 1: se cotizan una vez definido el uso.One thing common to all three. The right-hallway bathroom currently has 2 toilets and serves two bedrooms at once. Splitting it into 2 independent bathrooms — one per room — is the intervention that appears in all three scenarios, and is already flagged in Bathrooms & plumbing. The cost of these adaptations is not included in Phase 1: they are quoted once the intended use is defined.

Plano del inmuebleProperty floor plan

Distribución de la planta principal y el segundo nivel, redibujada a escala con las medidas del avalúo.Layout of the main floor and second level, redrawn to scale with the appraisal measurements.

Esquema a escala auditado contra el plano del avalúo. Toca un ambiente para ver sus fotos en la galería.To-scale schematic audited against the appraisal plan. Tap a room to see its photos in the gallery.

Trabajo ya ejecutadoWork already completed

Partidas que ya se realizaron en el inmueble, documentadas con fotografía.Items already carried out on the property, documented with photographs.

✓ EjecutadoDone

Sellado de la cubiertaRoof sealing

Se retiró la teja de barro, se cambió la lámina y se reinstaló la teja sobre la lámina nueva. La cubierta quedó estanca, que era la condición que bloqueaba los trabajos de cielo falso y pintura interior.

The clay tiles were removed, the metal sheet was replaced and the tiles reinstalled over the new sheet. The roof is now watertight — the condition that was blocking the ceiling and interior paint work.

Lo que resta del techo —canales y bajantes, aleros, muros de la caseta superior y la lona provisional— sigue pendiente. Ver Cubierta y humedad.What remains of the roof — gutters and downspouts, eaves, upper penthouse walls and the temporary tarp — is still pending. See Roof & moisture.

✓ EjecutadoDone

Cierre de accesos de fauna con mallaWildlife entry points closed with mesh

Se cerraron con malla los arcos y ventanas de la terraza del segundo nivel, que eran una de las vías de ingreso de murciélagos al inmueble. El patio quedó además despejado de maleza.

The arches and windows of the second-floor terrace — one of the bat entry routes into the property — were closed with mesh. The patio was also cleared of vegetation.

FotosPhotos143411412413414

✓ EjecutadoDone

Limpieza y pulido de pisosFloor cleaning and polishing

Se lavó el piso, se raspó la costra acumulada y se pulieron las áreas más dañadas del mosaico hidráulico. Pendiente de fotografiar el resultado.

The floors were washed, the accumulated crust was scraped off and the most damaged areas of the cement tile were polished. Result still to be photographed.

El estado original está documentado en el hallazgo Pisos hidráulicos originales recuperables.The original condition is documented in the finding Original cement tile floors are recoverable.

Frentes de trabajoWork fronts

El levantamiento registró 11 hallazgos, de los cuales 4 son críticos y deben atenderse antes que cualquier acabado. Se agrupan en siete especialidades; las marcadas en levantamiento ya tienen fotografías y hallazgos, pero todavía no el inventario contado.The survey recorded 11 findings, of which 4 are critical and must be addressed before any finish work. They are grouped into seven trades; those marked in survey already have photos and findings, but not yet a counted inventory.

Orden de intervención sugeridoSuggested work sequence

El agua ya está detenida: la cubierta fue sellada. De aquí en adelante, primero las instalaciones y al final los acabados.The water is already stopped — the roof has been sealed. From here on: building systems first, finishes last.

HallazgosFindings

Cada hallazgo enlaza sus fotografías: toca un número para verla en grande.Every finding links to its photos: tap a number to view it full size.

Prioridad mediaMedium priority

Cubierta: lámina cambiada, restan áreas dañadas y rematesRoof: sheet replaced, damaged areas and trims remain

Así se documentó la cubierta antes de intervenirla: tejas desplazadas y quebradas en varias limahoyas, láminas metálicas sueltas en la azotea, aleros y cornisas con concreto desprendido y muros de la caseta superior con crecimiento biológico severo. Ya se retiró la teja, se cambió la lámina y se reinstaló la teja sobre la lámina nueva, con lo que se cortó el origen de las filtraciones.

This is how the roof was documented before work began: displaced and broken clay tiles at several valleys, loose metal sheets on the rooftop, eaves and cornices with spalled concrete, and severe biological growth on the upper penthouse walls. The tiles have since been removed, the metal sheet replaced and the tiles reinstalled over the new sheet, cutting off the source of the leaks.

Recomendación:Recommendation: Con el sellado ya ejecutado, lo que resta es cambiar cubierta solo en las áreas dañadas y reparar lo demás sin sustituir: canales y bajantes, resane de aleros, muros de la caseta superior y retiro de la lona provisional.With the sealing already done, what remains is replacing roofing only in the damaged areas and repairing the rest without replacement: gutters and downspouts, eave patching, upper penthouse walls and removal of the temporary tarp.

FotosPhotos138139144145243244245248249256261262263268364369370371372373 Ver las 20 en galeríaView all 20 in gallery

Prioridad mediaMedium priority

Daño por humedad en cielos y muros (origen ya sellado)Moisture damage on ceilings and walls (source now sealed)

Manchas de humedad en cielos falsos de varias habitaciones, moho y pintura desprendida en muros, especialmente en la zona posterior. Los paneles de cielo falso presentan pandeo y juntas abiertas. El daño sigue ahí, pero ya no avanza: la cubierta fue sellada y con eso se cortó la entrada de agua.

Moisture stains on suspended ceilings in several rooms, mold and peeling paint on walls, especially toward the rear. Ceiling panels show sagging and open joints. The damage is still there but no longer spreading: the roof has been sealed and the water ingress stopped.

Recomendación:Recommendation: Con la cubierta ya sellada, proceder a sustituir los paneles dañados, aplicar tratamiento antihongos en muros afectados y repintar.With the roof now sealed, proceed to replace damaged panels, apply anti-fungal treatment on affected walls and repaint.

FotosPhotos006012024049050095101270271272277286323324 Ver las 14 en galeríaView all 14 in gallery

Prioridad altaHigh priority

Instalación eléctrica obsoletaOutdated electrical system

Tableros antiguos con gabinetes corroídos y cableado expuesto, canalización superficial sobre muros, tomacorrientes e interruptores dañados, pintados o incompletos en toda la casa.

Old panels with corroded cabinets and exposed wiring, surface-mounted conduit on walls, and damaged, painted-over or incomplete outlets and switches throughout the house.

Recomendación:Recommendation: Rediseñar y sustituir la red eléctrica completa: tableros nuevos con protecciones termomagnéticas, canalización oculta donde sea posible y accesorios nuevos. Incluye cambio de la caja térmica y colocación de nuevos dados (breakers), dejando la caja debidamente cubierta. Requiere revisión de un electricista certificado.Redesign and replace the full electrical network: new panels with breakers, concealed conduit where possible and new devices. Includes replacing the main electrical box and installing new breakers, leaving the box properly covered. Requires review by a certified electrician.

FotosPhotos015016017021030031240288300317346 Ver las 11 en galeríaView all 11 in gallery

Prioridad altaHigh priority

Ingreso de murciélagos al nivel 1 — control de plagasBat intrusion on level 1 — pest control

Problema reportado por el propietario y confirmado en fotografías: acumulación concentrada de guano bajo percha en el vestíbulo (fotos 001/010), rastro lineal en esquina de salón (007/011) y mancha mixta que sugiere también palomas (005/013). Accesos probables desde el exterior: tablero faltante en el alero (145), agujero en fascia con material acumulado (263), abertura entre lámina y muro junto al ducto (348) y juntas de alero con manchado café por paso de animales (144/268). Circulación interna hacia las habitaciones por paneles abiertos del cielo falso (158, 323, 072–075).

Reported by the owner and confirmed in photographs: concentrated guano pile under a roost in the vestibule (photos 001/010), linear trail along a room corner (007/011) and a mixed stain suggesting pigeons as well (005/013). Likely exterior entry points: missing soffit board (145), fascia hole with accumulated material (263), gap between roof sheet and wall by the duct (348) and eave joints with brown staining from animal traffic (144/268). Interior circulation into rooms through open ceiling panels (158, 323, 072–075).

Recomendación:Recommendation: Exclusión en orden estricto: 1) confirmar salidas al atardecer (17:45–18:30) observando los puntos 145 y 263; 2) instalar válvulas de exclusión unidireccionales en los accesos activos durante 5–7 noches — nunca sellar con animales adentro; 3) sellar aleros, fascia y rendijas de teja (empalma con la Fase 1); 4) cerrar juntas del cielo falso; 5) retirar el guano humedecido y con mascarilla N95/P100 (riesgo de histoplasmosis) y desinfectar.Strict-order exclusion: 1) confirm exits at dusk (5:45–6:30 pm) watching points 145 and 263; 2) install one-way exclusion valves on active entries for 5–7 nights — never seal with animals inside; 3) seal soffits, fascia and tile gaps (ties into Phase 1); 4) close ceiling panel joints; 5) remove guano pre-dampened and wearing an N95/P100 mask (histoplasmosis risk), then disinfect.

FotosPhotos001005007010011013072074075144145158263268323348 Ver las 16 en galeríaView all 16 in gallery

Prioridad mediaMedium priority

Baños fuera de servicioBathrooms out of service

Al menos cuatro baños completos (azul, rosados y verdes) con sanitarios sin herrajes, botiquines metálicos corroídos, griferías incompletas, azulejo con faltantes y suciedad severa acumulada.

At least four full bathrooms (blue, pink and green) with toilets missing hardware, corroded metal medicine cabinets, incomplete faucets, missing tiles and heavy accumulated grime.

Recomendación:Recommendation: Revisión hidrosanitaria completa; decidir entre restaurar las piezas originales de color (recuperables como valor de época) o sustituir por piezas nuevas.Full plumbing review; decide between restoring the original colored fixtures (recoverable as period value) or replacing them with new ones.

FotosPhotos035039040042047167170171172176180199206207210281283284 Ver las 18 en galeríaView all 18 in gallery

Prioridad mediaMedium priority

Cocina y áreas de servicio deterioradasDeteriorated kitchen and utility areas

Muebles de cocina con puertas caídas y humedad, cubiertas de azulejo verde dañadas, fregadero antiguo de hierro fundido con sarro, pilas y lavaderos exteriores con hongos y suciedad.

Kitchen cabinets with fallen doors and moisture damage, damaged green tile countertops, antique cast-iron sink with scale, and outdoor washbasins with fungus and grime.

Recomendación:Recommendation: Reparar o sustituir muebles bajos, revisar instalaciones de agua y drenaje, limpieza profunda de pilas o sustitución.Repair or replace base cabinets, review water and drain lines, deep-clean or replace the washbasins.

FotosPhotos291296297304305319343344354358362 Ver las 11 en galeríaView all 11 in gallery

Prioridad mediaMedium priority

Herrería y carpintería por restaurarIronwork and woodwork to restore

Portones metálicos del garaje con corrosión avanzada, marcos de puertas exteriores con óxido profundo, barandales de balcón con pintura descascarada. Las puertas de madera labrada y los vitrales con herrería decorativa son de gran valor y recuperables.

Garage metal gates with advanced corrosion, exterior door frames with deep rust, balcony railings with peeling paint. The carved wood doors and decorative iron windows are high-value and recoverable.

Recomendación:Recommendation: Lijado, tratamiento anticorrosivo y esmalte en herrería; restauración y barniz en puertas de madera nobles.Sand, apply rust treatment and enamel on ironwork; restore and varnish the fine wood doors.

FotosPhotos026027061063066078117140146233336337338339 Ver las 14 en galeríaView all 14 in gallery

Prioridad mediaMedium priority

Fachadas, callejones y patiosFacades, side alleys and patios

Grietas y repello desprendido en muros exteriores, pintura descascarada, vegetación crecida y escombro acumulado en callejones laterales y patio posterior, canaletas de drenaje obstruidas.

Cracks and detached plaster on exterior walls, peeling paint, overgrown vegetation and debris in the side alleys and rear patio, clogged drainage channels.

Recomendación:Recommendation: Limpieza y desmonte de vegetación, resane de grietas, impermeabilización de pretiles y pintura exterior completa.Clear vegetation and debris, patch cracks, waterproof parapets and repaint the full exterior.

FotosPhotos120121236237238239242246247251254258259260306307308 Ver las 17 en galeríaView all 17 in gallery

Prioridad mediaMedium priority

Escaleras metálicas oxidadasRusted metal stairs

Las escaleras metálicas de servicio presentan corrosión en estructura y peldaños cubiertos de tierra y escombro; los anclajes deben verificarse antes de usarlas con confianza.

The metal service stairs show corrosion on the structure and treads covered in dirt and debris; anchors should be verified before trusting them.

Recomendación:Recommendation: Limpieza mecánica, verificación de soldaduras y anclajes, tratamiento anticorrosivo y pintura.Mechanical cleaning, verification of welds and anchors, rust treatment and paint.

FotosPhotos292294336350351353356359 Ver las 8 en galeríaView all 8 in gallery

Prioridad bajaLow priority

Pisos hidráulicos originales recuperablesOriginal cement tile floors are recoverable

Los pisos de mosaico hidráulico (rojo octagonal y decorados) están completos y en buen estado estructural en casi toda la casa; solo presentan suciedad, manchas y rejunte perdido en zonas puntuales.

The hydraulic cement tile floors (octagonal red and decorative patterns) are complete and structurally sound in most of the house; they only show dirt, stains and lost grout in isolated spots.

Recomendación:Recommendation: Limpieza profunda, rejunte puntual y pulido con sellado. Son el mayor activo estético de la propiedad.Deep cleaning, spot re-grouting, polishing and sealing. They are the property’s greatest aesthetic asset.

FotosPhotos001005013085098127141188 Ver las 8 en galeríaView all 8 in gallery

Prioridad bajaLow priority

Limpieza general y control de plagasGeneral cleanup and pest control

Acumulación de guano (murciélago o paloma) en pisos de los salones principales, hojas, lodo y escombro en pasillos y habitaciones de la parte posterior.

Accumulated guano (bats or pigeons) on the main hall floors, plus leaves, mud and debris in rear hallways and rooms.

Recomendación:Recommendation: Retiro de guano con protección adecuada, desinfección, sellado de accesos de fauna y limpieza general previa a la obra.Remove guano with proper protection, disinfect, seal wildlife entry points and complete a general cleanup before construction.

FotosPhotos001007010011013295322347 Ver las 8 en galeríaView all 8 in gallery

Cómo se hizo este conteo y qué garantiza. Las fotografías de este frente fueron clasificadas una por una contra las imágenes publicadas en este informe. Los conteos de tejas, aleros, canales y paneles son firmes. Las manchas de cielo se cuentan como evidencia fotografiada, no como reparaciones independientes: el número real de goteras puede ser menor al número de manchas, porque una sola filtración puede mancharse en más de un punto. El alcance final de metros de teja y lámina se cierra con una inspección física de la cubierta, que esta auditoría fotográfica no reemplaza. How this count was made and what it guarantees. The photographs for this front were classified one by one against the images published in this report. Tile, eave, gutter and panel counts are firm. Ceiling stains are counted as photographed evidence, not independent repairs: the real number of leaks may be lower than the number of stains, since a single leak can stain more than one spot. The final scope of tile and sheet metres is closed with a physical roof inspection, which this photo audit does not replace.

Inventario levantado sobre las fotografías del archivo. Cada número abre su foto.Inventory compiled from the photo archive. Every number opens its photo.

Inventario de terminalesTerminal inventory

Toca un ícono para ver solo esas fotos en la galería.Tap an icon to see only those photos in the gallery.

78 terminales inventariadas en totalterminals inventoried in total

Lista de comprasShopping list

0 / 13 compradopurchased

Observaciones antes de comprarNotes before purchasing

• No hay un estándar. Conviven placas metálicas oxidadas, placas marfil viejas y algunas blancas nuevas. El conteo de arriba asume homologar toda la casa a un solo tipo.There is no single standard. Rusted metal plates, old ivory plates and a few new white ones coexist. The counts above assume standardising the whole house to one type. 54104159317
• Al menos una toma no tiene polo a tierra (patas planas). Cuántas más están así solo se sabe al abrirlas; no se ve desde afuera.At least one outlet has no ground (flat pins). How many more are like this can only be known by opening them; it is not visible from outside. 287
• Cableado superficial en varias paredes: cable a la vista bajado desde el cielo. Si se va a empotrar, eso es canalización nueva, no solo cambio de dado.Surface wiring on several walls: exposed cable dropped from the ceiling. Concealing it means new conduit, not just replacing the device. 1819202368299
• Dos piezas de época: el apagador rotatorio de perilla y el combinado de palanca. Si el criterio es homologar, entran a reemplazo.Two vintage pieces: the rotary knob switch and the toggle combo. If the goal is standardisation, both are replaced. 288346

Alcance de la Fase 1 y ampliación opcionalPhase 1 scope and optional upgrade

Cómo se hizo este conteo y qué garantiza. Cada fotografía citada fue abierta y clasificada una por una sobre las imágenes publicadas en este mismo informe, que son las que abren los números de arriba. El inventario por fotografía es firme: sale de fotos de detalle, una por aparato. La lista de compras usa las cantidades auditadas en sitio, que ya no dependen del conteo por fotos. También hay paredes que nunca se fotografiaron. Lo sensato es que el equipo lleve esta lista el primer día y marque las diferencias cuarto por cuarto.How this count was made and what it guarantees. Every cited photograph was opened and classified one by one against the images published in this report — the same ones the numbers above open. The photo inventory is firm: it comes from close-up photos, one per device. The shopping list uses quantities audited on site, which no longer depend on the photo count. Some walls were also never photographed. The crew should carry this list on day one and mark the differences room by room.

Salidas de luz levantadas sobre las fotografías del archivo. Cada número abre su foto.Light outlets compiled from the photo archive. Every number opens its photo.

Inventario de salidasOutlet inventory

Toca un ícono para ver solo esas fotos en la galería.Tap an icon to see only those photos in the gallery.

Lista de comprasShopping list

0 / 1 compradopurchased

Cómo se hizo este conteo y qué garantiza. El inventario por fotografía (arriba) es aproximado en los dos sentidos: varias fotos muestran el mismo cielo desde ángulos distintos y pueden estar contando dos veces la misma salida, y a la vez hay paredes que nunca se fotografiaron. Por eso no cuadra con el conteo de compra. La cantidad que manda es 21, que es el conteo auditado en sitio y la que debe usarse para comprar.How this count was made and what it guarantees. The photo inventory (above) is approximate in both directions: several photos show the same ceiling from different angles and may be counting the same outlet twice, while there are also walls that were never photographed. That is why it does not match the purchase count. The governing number is 21, the count audited on site, and it is the one to buy against.

El presupuesto se arma por especialidad, igual que el resto del informe. Cada partida queda fija en cuanto el equipo la audita en sitio; lo que todavía no se ha medido se marca como pendiente, sin estimar un número al azar.The budget is built by specialty, same as the rest of the report. Each line item is locked in once the team audits it on site; anything not yet measured is marked as pending, with no number guessed.

Preparación — antes de la Fase 1Preparation — before Phase 1

La etapa que abre la obra: dejar la propiedad limpia y sin fauna antes de tocar instalaciones. La azotea ya tiene precio cerrado ($1,200.00); el resto sigue por cotizar. Esta etapa no suma a los totales de Fase 1 ni Fase 2 porque va antes de las dos.The stage that opens the project: leaving the property clean and free of wildlife before touching any building system. The rooftop already has a closed price ($1,200.00); the rest is still pending a quote. This stage does not add to the Phase 1 or Phase 2 totals because it comes before both.

⚠ Orden que no conviene alterar. El guano se retira después de confirmar que no quedan animales dentro. Y la obra de instalaciones no arranca antes de esta limpieza: trabajar sobre escombro encarece cada frente que viene después. Ver Preparación y limpieza.An order worth keeping. Guano is removed after confirming no animals remain inside. And the building-systems work does not start before this clean-up: working over debris makes every later trade more expensive. See Preparation & cleaning.

EléctricoElectrical

Subtotal confirmado: $3,012.00 · caja térmica $600.00, terminales $1,932.00, reparación general $150.00, más $330.00 de corrección de conexiones (11 puntos).Confirmed subtotal: $3,012.00 · breaker panel $600.00, terminals $1,932.00, general repair $150.00, plus $330.00 of connection corrections (11 points).

Terminales auditadas en sitioTerminals audited on site

$20.00 instalación + $5.50 hardware = $25.50 por unidad.$20.00 installation + $5.50 hardware = $25.50 per unit.

La fecha es el día en que cada partida se sumó al presupuesto, que coincide con el día del hallazgo.The date is the day each item was added to the budget, which matches the day it was found.

⚠ Por cotizar en la próxima visita: breakers (cantidad y amperaje según el calibre real), combinado apagador + toma (2), apagador rotatorio antiguo (1), salida de teléfono / antena TV (4), caja eléctrica rectangular (25), placa de 1 hueco (85), caja superficial con 2 tomas planas (1) y tableros secundarios (2).To be quoted on the next visit: breakers (count and rating per actual conductor gauge), combined switch + outlet (2), vintage rotary switch (1), telephone / antenna TV outlet (4), rectangular electrical box (25), single-gang plate (85), surface box with 2 flat outlets (1) and secondary panels (2).

IluminaciónLighting

Subtotal confirmado: $775.50 · iluminación simple y preparación de áreas. 21 salidas básicas a $25.50, más 6 puntos de esta visita: remoción de lámpara LED y reparación con tablaroca. La luminaria especial de habitaciones, pasillo y el nuevo cielo de tablaroca se cotiza en Fase 2, ver abajo.Confirmed subtotal: $775.50 · simple lighting and area preparation. 21 basic outlets at $25.50, plus 6 points from this visit: LED lamp removal and drywall repair. Special fixtures for bedrooms, hallway and the new drywall ceiling are quoted under Phase 2, see below.

La luminaria especial (10 uds., $350.00) pasó a Fase 2 — es acabado, no instalación básica. Ver Iluminación especial más abajo.The special fixtures (10 units, $350.00) moved to Phase 2 — they are a finish, not a basic installation. See Special lighting below.

Baños y fontaneríaBathrooms & plumbing

Subtotal confirmado: $1,010.00 · $20.00 de instalación por accesorio; materiales a $5.00 las válvulas y $10.00 el resto.Confirmed subtotal: $1,010.00 · $20.00 installation per fixture; materials at $5.00 for valves and $10.00 for the rest.

Qué incluye este precio. Llaves de paso, sifones, grifos, manecillas y cabezales de ducha, tubos de abasto y 3 asientos de inodoro. No incluye el cambio de inodoros — de estos solo se sustituyen los herrajes del tanque y el asiento. Las tinas se conservan, pero su tratamiento (retirar, reemplazar o pintar) está por definir y se cotiza aparte. Tampoco se incluyen las llaves de paso de la cocina, cuya cantidad está sin confirmar.What this price covers. Shut-off valves, traps, faucets, shower handles and heads, supply hoses and 3 toilet seats. It does not include replacing toilets — for these, only the tank hardware and the seat are replaced. The tubs are being kept, but their treatment (remove, replace or paint) is still to be decided and is quoted separately. It also excludes the kitchen shut-off valves, whose quantity is unconfirmed.

⚠ Material del asiento por confirmar. Los 3 asientos van a los $10.00 de material que aplica al resto de accesorios. Es la tarifa general del cuadro, no una cotización del modelo: si se elige un asiento de mayor calidad, ese renglón sube y se ajusta al confirmar la compra.Seat material to be confirmed. The 3 seats are priced at the $10.00 material rate used for the other accessories. That is the table's general rate, not a quote for a specific model: if a higher-grade seat is chosen, this line rises and will be adjusted when the purchase is confirmed.

Cielos interioresInterior ceilings

Subtotal confirmado: $2,018.63 · tablaroca a $38.50/m² ($20.00 de mano de obra —perfilería colocada, tablaroca, masilla de juntas y lijado con pasteado— más $18.50 de materiales) y restauración con plywood a $125.00 por área grande y $60.00 por punto pequeño, más $150.00 de materiales para todo.Confirmed subtotal: $2,018.63 · drywall at $38.50/m² ($20.00 labor — furring installed, board, joint compound and sanding with skim coat — plus $18.50 materials) and plywood restoration at $125.00 per large area and $60.00 per small spot, plus $150.00 of materials for the whole job.

Esta partida está cerrada. Reúne los dos materiales con sus tarifas separadas: la tablaroca por m² y la restauración con plywood por área, que es otro procedimiento. El alcance del plywood son 2 áreas grandes —una en habitación de 4 m² y otra en pasillo de 3 m²— y 5 puntos visibles de 1 m² cada uno. Ver Cielos interiores.This line item is closed. It brings together both materials with their rates kept apart: drywall by m² and plywood restoration by area, which is a different procedure. The plywood scope is 2 large areas — one 4 m² in a bedroom and one 3 m² in a hallway — and 5 visible spots of 1 m² each. See Interior ceilings.

⚠ El material es una referencia de mercado. Los $18.50/m² cubren lámina, perfilería, tornillería y pasta, y es un precio aproximado: se ajusta contra la compra real. La mano de obra de $20.00/m² sí está cerrada.The material figure is a market reference. The $18.50/m² covers board, framing, screws and compound, and is an approximate price: it settles against the actual purchase. The $20.00/m² labor rate is firm.

La condición previa ya está cumplida. El diagnóstico advertía no reponer paneles de cielo antes de sellar la cubierta, porque vuelven a mancharse. La cubierta ya fue sellada —se retiró la teja, se cambió la lámina y se reinstaló la teja— así que este frente puede ejecutarse sin esperar.The prerequisite is already met. The diagnosis warned against replacing ceiling panels before the roof was sealed, since they stain again. The roof has now been sealed — tiles were removed, the metal sheet replaced and the tiles reinstalled — so this front can proceed without waiting.

Total Fase 1Phase 1 total

Lo que falta para cerrar la Fase 1What is left to close Phase 1

Estas dos partidas pertenecen a la Fase 1 y todavía no tienen monto cerrado, por eso no están sumadas en los $6,816.13. Son lo único que puede mover el total de esta etapa.These two line items belong to Phase 1 and do not yet have a closed amount, which is why they are not included in the $6,816.13. They are the only things that can move this stage’s total.

Ninguna de las dos impide arrancar. El eléctrico, la iluminación, la fontanería y los cielos de tablaroca pueden ejecutarse con el alcance ya cerrado mientras se definen estas tarifas.None of the two blocks the start of work. Electrical, lighting, plumbing and the drywall ceilings can proceed with the scope already closed while these rates are settled.

Fase 2 — acabados y pendientesPhase 2 — finishes and pending items

La Fase 2 agrupa los acabados y el resto del inmueble. Cuatro de sus partidas ya tienen precio cerrado; las demás están diagnosticadas y con inventario contado, pero pendientes de cotizar.Phase 2 covers the finishes and the rest of the property. Four of its line items already have a closed price; the others are diagnosed and inventoried, but still pending a quote.

Puertas y ventanasDoors & windows

Subtotal confirmado: $1,510.00 · cerraduras a $25.00 por unidad, restauración de puertas a $120.00 por unidad, mosquiteros a $55.00 la pieza instalada, lijado leve de puertas grandes y medianas, y retiro de pintura y pega de vidrios en marcos de ventana.Confirmed subtotal: $1,510.00 · locks at $25.00 per unit, door restoration at $120.00 per unit, window screens at $55.00 per piece installed, light sanding of large and medium doors, and paint removal and glass re-gluing on window frames.

⚠ Por cotizar con la empresa que elabora las puertas: puerta de vidrio, nivel 1; y puerta de vidrio grande, nivel 2. Aún sin presupuesto. Las ventanas del nivel 1 no van aquí: son de madera, en esta obra se lijan y se mantienen, y su reemplazo se le pide al fabricante solo como referencia a futuro. Ver Puertas y herrería.To be quoted with the door manufacturer: glass door, level 1; and large glass door, level 2. Still without a budget. The level 1 windows are not part of this: they are wooden, in this project they are sanded and maintained, and a replacement quote is requested from the manufacturer only as a future reference. See Doors & ironwork.

Mosquiteros: alcance cerrado en 4. Van en las 4 ventanas metálicas del pasillo que no tienen vidrio, a $55.00 la pieza instalada: $35.00 de material y $20.00 de instalación. No es toda la casa — es el alcance completo de esta partida.Window screens: scope closed at 4. They go on the 4 metal hallway windows that have no glass, at $55.00 per piece installed: $35.00 material and $20.00 installation. This is not the whole house — it is the full scope of this line item.

Barniz de puertas y madera: $30.00 por galón; ya se cuentan con 2 galones en bodega.Door and wood varnish: $30.00 per gallon; 2 gallons already in stock.

PinturaPainting

Subtotal confirmado: $4,749.00 · $3.00 por m², a dos manos (paredes, cielos falsos y fascia).Confirmed subtotal: $4,749.00 · $3.00 per m², two coats (walls, drop ceilings and fascia).

Material en bodega: se cuenta con 3 cubetas de pintura blanca de alta calidad (garantía 10 años); el resto de la pintura queda por cotizar.Material in stock: 3 buckets of high-quality white paint (10-year warranty) are already on hand; the rest of the paint is still to be quoted.

Precio a dos manos, incluye materiales y mano de obra. Sujeto a confirmar las dos medidas señaladas en la página de Pintura.Two-coat price, includes materials and labor. Subject to confirming the two measurements flagged on the Painting page.

Iluminación especialSpecial lighting

Subtotal confirmado: $350.00 · luminaria de acabado, a $35.00 por punto. Se mueve a Fase 2 porque depende del uso final que se elija, a diferencia de las salidas básicas de Iluminación, que ya están en Fase 1.Confirmed subtotal: $350.00 · finish-grade fixtures, at $35.00 per point. It moves to Phase 2 because it depends on the final use chosen, unlike the basic outlets in Lighting, which stay in Phase 1.

Total cotizado de Fase 2Phase 2 quoted total

El resto de partidas de la Fase 2 se listan abajo, sin precio todavía.The remaining Phase 2 line items are listed below, still without a price.

Pendientes de cotizarPending a quote

Estas áreas de la Fase 2 ya están diagnosticadas y con inventario contado en este informe, pero todavía no tienen precio cerrado. No están incluidas en ninguno de los dos totales. Lo que falta de la Fase 1 se lista aparte, más arriba.These Phase 2 areas are already diagnosed and inventoried in this report, but do not yet have a closed price. They are not included in either total. What is left of Phase 1 is listed separately, above.

Cómo se arma este presupuesto. Cada área se cotiza cuando el equipo la audita en sitio, no a partir de fotos. Las áreas que aún no tienen partidas confirmadas se irán agregando a medida que avance el diagnóstico. Cualquier duda sobre una partida, contáctanos.How this budget is built. Each area is quoted once the team audits it on site, not from photos. Areas without confirmed line items yet will be added as the diagnosis progresses. Any question about a line item, contact us.